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先生：00000
发表于：2010/6/22  　    在线聊天  　    　      来自：114.239.112.190
你好，245省道要经过我村，我村的土地将被征用，我是农转非户口，没有正当的工作，就靠种地为生。但是一直有土地，这次征地是否有补尝？
管理员回复：

　　承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。 也就是说在此种情况下如果遇到土地征用将不会给予补偿。但您的情况于此不同，所以您有权得到相应的补偿款。宿迁律师网姜亚春律师
先生：邱进龙
发表于：2010/6/22  　    在线聊天  　    　      来自：116.114.84.10
作为弱者，我该如何维权？ 女友于2008年7月与某开发商签定《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同约定购买某小区某房，总房价款146000.00（含附属地下室5400元）。开发商应当在2008年10月8日前将验收合格的商品房交付女友，如开发商逾期交房，应当按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同签订后女友按约定支付了全部购房款。 一、关于房屋交付使用的疑问：虽然对方不具备交工条件，但我们拿了钥匙，并着手开始装修和入住，算不算已经完成了交付手续？我与女友未形成夫妻关系，私自替她签的协议（对方并未履行协议），有效吗？ 10月8日，工程并未完工。10月23日（因为合同中关于交房违约15日上、下有不同约定）对方电话通知前去接房，但并未接通水、暖，因此被我们拒绝了。直止10月31日晚，因急于在冬季来临之前装修入住，经与销售部经理谈判，开发商同意给予一定的补偿，但是在补偿金额上僵持不下，不欢而散。为了尽快了结此事，于是，11月1日未经女友许可的情况下，我私自与对方签定了协议。后来才知道，所谓的协议完全是对方精心设下的一个圈套。协议大意如下：因小区水、暖未通，经双方协商，同意由开发商支付900元违约金，我方不再追究违约责任。可是签定协议时，只有本人签了姓名，销售经理声称，协议他们留底，待总经理签字后，我们就可以去财务部领取违约金了。谁知，后来我们多次催要，均被以各种理由搪塞。直到今日我们也没有领取到一分钱的违约金。而对方律师在辩论中声称，协议签定后，我方随时可以过去领取，但是自己一直没有去，这显然在信口雌黄。 另外，由于当时未认真阅读关于房屋交接的条款，就匆匆去物业公司拿了钥匙。并与物业公司签定了《物业入住协议》和《房屋交接清单》。现在回想起当时明知最基本的水、电都未接通，却又急于鲁莽接房，才是此次案件，不利于我方的最大硬伤。《合同》中关于房屋交接有明文约定，主要有以下要素： 1、开发商书面通知买受人前去接房。 2、开发商与买受人签署《房屋交接清单》。 3、开发商提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。 4、开发商出示房屋验收合格的证明材料。 但是，关于以上义务，对方没有履行任何一项，因而我们现在并不认可已经完成了房屋交接手续。理由如下： 1，包括女友在内的任何一名小区业主都没有接到交房书面通知书，法庭上对方出示的通知书为了官司后来临时补的。 2，我们与物业公司签定的房屋交接清单，并无开发商参与，清单同时注明了水、电未通的情况。 3，《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》是入住一年后，2009年11月准备要打官司时，去物业公司才拿到手的，其中《房屋质量保证书》“用户签名”一栏空白，未由我方填写，落款日期均为空白。当时90%以上住户的两《书》都在物业公司堆积着。据物业公司讲，两《书》大概是2009年5月份才由开发商交给他们的。 4，当初，所有业主接房时，均未按照合同规定，要求对方出示房屋验收合格的证明材料及索取《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，给对方钻了极大的空子。再说何谓房屋验收合格？何为综合验收合格？这些专业性的术语，连许多法律工作者都未必能搞明白，我们普通的老百姓，怎么会去深究呢？ 二、关于办理产权登记的疑问：合同中关于此项规定中，印刷文本中漏掉“按日”两字，是否就可以任由开发商违约多长时间，均只需承担房屋总价款的万分之三即40多元钱的违约金？ 合同约定开发商应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案，如因开发商的原因本人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，开发商按已付房价款的0.03%（合同中没有注明“按日”两字）向买受人支付违约金。现在对方律师以此为由，只同意向我方支付42元的违约金，难道我们因一时疏忽只能吃这个哑巴亏吧？在以按房屋总价款兑现违约金方面，对方律师称不包括附属的地下室价款5400元，不知他们的计算合理吗？ 三、怀疑是本地房管局与开发商串通一气，存在严重违法犯罪问题，直接影响到官司结果，该如何维权？ 自2008年11月入住该小区后，在一年半的时间内，包括我们在内的许多业主，都无数次地问过房管局，我们的房屋可不可以按照合同规定，在入住90日内办理产权登记，对方的答复都是不可以的，用房管局工作人员的话说，责任完全在于开发商。业主中间，许多人为了统一办理，从买房之日起在开发商那里交了几千元至上万元不等的押金，这一押就是一年多，我所知道的是截止2010年2月底之前，没有一个人能通过正当渠道办的了产权登记。春节之前，我还专门去过一次房管局，咨询此事，他们的工作人员答复说：这个小区连验收都没有通过，拿什么去房管局备案和办理产权登记呢！事情就是这么的怪：就在昨天开庭之前，许多住户却开始办理产权登记手续了，后来才得知是他们近日接到了开发商的电话通知。而且是在法庭上，开发商拿出了有着建设局和房管局大红印章的房屋验收合格凭证和《房屋竣工验收备案表》，落款时间居然是2009年5月5日！！！现在我们有一点疑问：既然开发商备案手续已经于去年5月办理了，为什么在近一年的时间内，没有一户业主可以通过正当的渠道办理产权登记，他们中间的许多人都是通过贷款或借钱买房的，比我们更需要钱，更急于办理。更为不可思议的是，就这样一个连城市自来水管网都没有接入（居民生活用水为地下井水，不过据说有水质检验合格证，庭上他们承诺于今年4月接通城市自来水）、建成后开发商私自更改底层原有设计的窗户、房屋裂缝随处可见、几乎每家每户的房屋都存在严重问题的小区为什么偏偏在案子开庭之前，突然就通过了验收并能办理产权登记了？而备案日期却是10个月之前！这中间明显在存在猫腻，常人不需动脑就可以得知是怎么回事。现在本地建设局和下属的房管局咬定所有手续是于2009年5月依法办理的。 现在无论是法院还是纪委方面都认为，他们没有举证义务，所有证据须由我方自己搜集。哪怕简单再不能简单、只需入户走访调查就可以得出结论，他们也不肯，为此我方多耗费了大量的精力和金钱。对已非常有利的案子，眼看已经陷入被动，我该如何是好？ 四、开发商作虚假广告，我们该如何索赔？ 在售楼部的广告宣传栏中，开发商承诺小区建成后将实现24小时供应热水系统、高端保安系统、变频增压供水系统、社区医院、业主会所和健身场所等服务，因而，尽管房价几乎为本地区最高，却依旧打动了我们，最终选择购买。 后来，开发商电话告知我们，以24小时供应热水系统和变频增压供水系统运营成本过高为由，拒绝提供此项服务。只是象征性地补偿1800元，还要从我们应交的取暖费中抵消；或由我们补交1000元，安装他们指定品牌和型号的太阳能热水器。大多业主接受了该条件，并签定了协议，进行了安装。但本人一直没有接受，也未安装。起诉状中，本人提出了20000元的补偿要求（无依据，估算，70年居住期，7台普通太阳能热水器的更新维修费用）。 法庭上，对方律师辩称，他们已经上了此项系统，但是由于运营成本过高，是小区业主无法接受，他们的补偿条件得到了大多数业主的认可，因此不能说是开发商违约。不知我的诉讼请求合理吗？ 另外，该开发商在房屋建成后，私下对底层窗户进行了扩大改造，之后小区大部分业主的房屋开始出现不同程度的裂缝。此类问题，比比皆是。 五、因为本人起诉和拒交取暖费，他们强行将我的自来水和暖气入户控制阀门进行了关闭，长达半年未恢复。前几天，本人因为气愤，将控制柜撬开后打开了阀门。不知可不可以以此为由，向开发商进一步提出诉讼？ 案件很复杂，赘述了很多。恳请专业律师给予解答，我们全家和小区所有业主将感激不尽！
管理员回复：

感谢您的信任。

您的问题应该说表述的还是很清楚的，尽管某些细节上还是表达不清。

针对您的问题，由于其复杂性，我们建议您能够与我们律师见面详谈。于此同时我们给与您如下回复：

1、关于房屋交付使用的问题，由于你们已经实际入住，所以是交付使用了。

2、您与女友没有领取结婚证，所以您是签名是无效的，因为购房人实际上是您的女友。

3、关于签订的违约金赔付900元的问题。由于您已经与开发商签订合同，所以除非您有证据证明协议是在胁迫等情况下签订的，否则则是有效的。

4、您们认为房屋不具有交付条件但最终开发商领取了验收合格书的问题。如果你们确信房屋不符合交付条件，那么你们可以选择退房，如果不愿意退房，那么你可以要求开发商赔付差价。至于开发商出具的验收合格证的问题，如果你们有异议可以在庭审过程中要求对印章形成日期提出鉴定，这样就可以证明其形成时间。

5、您在问题中问及单体验收与综合验收的问题。其实这在法律实务中是很通俗的话题，不是很专业的。你们不清楚也许是代理人的问题，作为专业律师应该知道这个问题的。

宿迁律师网姜亚春律师
先生：
发表于：2010/6/22  　    在线聊天  　    　      来自：218.4.201.130
宿迁买房的条件，买多少平方可以迁户口？谢谢 13402565948王
管理员回复：

个人如果全额付款买房没有什么条件限制。如果是贷款买房须具备如下条件：
1、商品房 具有完全民事行为能力的自然人；
开发商具有城镇常住户口或有效居留身份；
3有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
4具有购买住房的合同或协议；
5无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30％作为购房的首期付款；
6有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；
7贷款人规定的其他条件。

至于买多少平方可以迁户口，这个也没有限制，原则上只要你买了房子就可以把户口迁入。宿迁律师网姜亚春律师
先生：2123232323
发表于：2010/6/21  　    在线聊天  　    　      来自：122.195.185.17
丙方为中介机构工作人员，接受甲单位（私营企业）委托对乙单位（私营企业）所承建的工程进行决算审计，在审计过程中，乙单位人员对丙方予以现金表示，要求丙方对其所承建工程审计予以照顾，（其中丙方并未向乙方索取），而丙方也在随后审计过程中对乙方进行照顾，对甲方构成了较大的损失，请问姜律师，上述例中丙方收取的钱财是否正当？所收金额多少就构成犯罪？构成刑事犯罪还是民事犯罪？处理的结果为什么？ 谢姜律师
管理员回复：

     您所述的情况需要综合来看，首先需要判断丙方的单位性质：如果不是国有单位或受国有单位委托从事公务，那么该丙方收受钱财的行为是构成公司、企业人员受贿罪的，相反则构成受贿罪。

　　公司、企业人员受贿罪是指公司、企业的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人的财物，为他人谋取利益。或者在经济往来中，违反国家规定收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有，数额较大的行为。

     所谓收受贿赂，是指行为人利用职务上的便利，以是否执行其本身职务所要求的行为为条件，收受他人主动送予财物的行为。在索取贿赂中，犯罪人为主动的，送取贿赂的人则是被动的。但在收受贿赂中，送取贿赂的人却是主动的，而犯罪人则是被动的。收受贿赂，就形式而言，一般是直接收取，但也可以是间接收取；可以是事前收受，也可以是事后收受。不管采取何种形式，都不影响本罪成立。　索取或收受了的贿赂必须数额较大，否则亦不能构成本罪。所谓数额较大，参照最高人民法院《关于办理违反公同法受贿、侵占、挪用等刑事案件适用法律若干问题的解释》第1条规定，是指索取或收受5000元至20000元以上者。

   犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。

    宿迁律师网姜亚春律师

 
女士：栀子花开
发表于：2010/6/21  　    在线聊天  　    　      来自：121.227.214.23
姜律师您好： 前面有和你说起，我父母在乡下有块田，后由于年事已高又加上搬家，田里一直荒废，前几年村里重新分配土地，将我家的田分给其他几户，但土地证还是我父母的名字，距离30年的有效期还有10多年。去年开发商对这一片农田进行开发，大约5万左右的补偿款被村里分配给当时种植我家农田的农户。刚才得知在九几年的时候我父母户口已迁至本镇的学校，等于我们家已经没有人户口在村里，请问在这种情况下，土地补偿款该如何分配？期盼您的回音，祝工作顺利！
管理员回复：

   您好，您的问题已经电话联系。

   根据我国土地管理法及农村土地承包法：

　 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

    承包期内，发包方不得收回承包地。

　　承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。

　　承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。

　　承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。

     综上，由于您父母的户口性质没有改变及没有迁入设区的市而只是迁入乡镇的事实，您是可以得到该拆迁款项的。

    宿迁律师网姜亚春律师
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