管理员回复: 2009年9月26日,国务院发布了一则《关于集约用地的通知》,针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准,并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用;对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费;另外,国土资源部将对闲置土地征收增值地价。应该说此举对于购房者来说是件好事,毕竟开发商大规模囤地必然造成土地闲置。由于土地闲置的成本不高,不少开发商通过囤地等待升值。有的开发商趁前几年土地价格便宜,大量吃进,但因为自身实力不足,造成土地闲置,另一部分开发商则在高峰时抢地,开发成本过高,只能等着市场好转再开发。
结合以上背景,我们认为国土部门对您的“闲置土地”予以收回是有他因的,根据我们接触的同等案件,我们对您的问题理解是这样的:
(挂牌出让(挂牌出让国有土地使用权)是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。)
我们分析认为,您的问题也不排除您与无权签订合同的主体即“出让人”签订了合同。如果我们的分析没有错误,那么,我们建议您能与政府相关部门予以沟通,只要您能按期开工建设开发,相信政府会予以考虑比如适当罚款等解决方法的。再有就是您也应该考虑一下是否是自己的开发进度不够才导致“将被收回的”。
综上,我们建议您:
1、不要与“开发区管理委员会”之类的主体签订土地使用权出让合同。《审理土地合同司法解释》第二条规定“开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。”
2、如果在与有权部门签订正式土地使用权出让合同之前,由于特殊情况的需要,须与“开发区管理委员会”之类主体签订类似土地使用权出让合同的,有以下几点需要特别注意: (1)与“开发区管理委员会”之类主体签订的类似土地使用权出让合同为无效合同,充其量把该合同视为意向性协议。 (2)在未与有权部门签订正式的土地使用权出让合同前,最好不要支付土地出让价金及其他款项。 (3)在与有权部门签订正式土地使用权出让合同时,应注意审查合同核心条件是否与此前和“开发区管理委员会”之类主体签订的类似土地使用权出让合同一致;如果不一致,应当交涉并解决。
如果需要,您可以携土地出让合同等材料到我们单位协商。宿迁律师网姜亚春律师 |